Schaffen Sie eine Immobilie mit Vermietungsabsicht an, so sind Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung dieser Immobilie „anschaffungsnahe Herstellungskosten“, sofern die Kosten insgesamt 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten überschreiten.
Entstehen innerhalb von drei Jahren nach Erwerb der Immobile Kosten für die Beseitigung von Substanzschäden aufgrund mutwilliger Handlungen Dritter, können entweder sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand oder aber anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 9 Abs. 5 Satz 2 i.V.m. § 6 Abs 1 Nr. 1a EStG vorliegen.
Im Streitfall begehrten die Kläger den Abzug von Instandsetzungsaufwendungen i.H.v. 19.913 EUR brutto als sofort abzugsfähige Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in ihrer Einkommensteuererklärung. Die Mieterin ihrer Eigentumswohnung hatte scheinbar mutwillig Schäden verursacht. Hierbei handelte es sich u.a. um eingeschlagene Glasscheiben von Türen, zerstörte Bodenfliesen und Schimmelbefall. Die Kläger hatten die Wohnung erst im Jahr zuvor in vermietetem Zustand für 104.101 EUR erworben.
Das Finanzamt behandelte die Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG i.V.m. § 6 Abs 1 Nr. 1a EStG mit der Begründung, dass die Instandsetzungsaufwendungen (ohne Umsatzsteuer) im 3-Jahreszeitraum seit Anschaffung der Eigentumswohnung die 15 %-Grenze (hier: 15.615 EUR) überschritten hätten.
Nach Ansicht des BFH hingegen liegen hinsichtlich der geltend gemachten Renovierungskosten sofort abzugsfähige Werbungskosten sog. Erhaltungsaufwendungen vor.
In seiner Begründung führt er an, dass die Regelung der „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ Instandsetzungsmaßnahmen umfasst, die zur Beseitigung verdeckter, jedoch im Anschaffungszeitpunkt bereits vorhandener oder aber nach dem Erwerb auftretender altersüblicher Mängel aufgewendet werden. Denn es kommt nicht auf die subjektive Vorstellung des Käufers vom Zustand der Immobilie an.
Müssen hingegen Schäden zur Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft beseitigt werden, die im Anschaffungszeitpunkt noch nicht vorhanden waren und mutwillig nach dem Erwerb durch einen Dritten verursacht worden sind, liegen keine „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ vor.
Dies ist im vorliegenden Fall gegeben. Auch wurde der Schaden durch die Mieterin nicht dazu genutzt, größere Sanierungsarbeiten in der Wohnung durchzuführen als erforderlich.
(BFH-Urteil vom 09.05.2017 IX R 6/16)